Трапляються випадки, коли підприємство здійснює обробіток земельної ділянки (паю) без укладеного Договору оренди землі. Точніше, Договір оренди є і право оренди може бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав, однак, підпис від імені Орендодавця в Договорі вчинено не ним, а іншою особою (підроблено).
При виявленні цієї обставини чи при бажанні землевласника передати земельну ділянку в оренду іншому підприємству, Орендар обурюється, стверджуючи, що він виплачував орендну плату, а тому, Договір вважається дійсним і власник не може розірвати відносини.
Однак, чи дійсно прийняття орендної плати означає визнання та дійсність такого Договору оренди землі?
Земельне законодавство не містить прямої відповіді на таке запитання, однак, за результатом системного аналізу законодавства, можна зробити висновок, що прийняття орендної плати НЕ означає визнання та дійсність Договору оренди землі, у якому підроблено підпис Орендодавця.
Описана позиція Орендаря грунтується на посиланні на так звану «конклюдентну поведінку» Орендодавця.
Конклюдентні дії – це дії, що виражають волю особи укласти договір або встановити правовідносини, але не словами чи письмово, а через конкретну поведінку. Така поведінка дає підстави зробити висновок про намір особи укласти угоду, наприклад, придбання товару в автоматі, прохід через турнікет у метро, або початок фактичного користування послугою після оплати, приєднання до публічного договору.
Однак, конклюдентні дії (прийняття коштів) застосовуються лише у випадку усних правочинів, а укладення договору оренди землі в усній формі – не передбачено законом. Договір оренди землі укладається виключно в письмовій формі.
Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. (ч.1, ч.2 ст. 205 ЦК України)
Стаття 208 ЦК України визначає правочини, які належить вчиняти у письмовій формі. Зокрема, у письмовій формі належить вчиняти: правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу (п.2 ч.1 ст. 208 ЦК України).
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. (ст. 792 ЦК України).
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. (ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України).
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. (ч.1. ст. 93 Земельного кодексу України).
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. (ч.9 ст.93 Земельного кодексу України).
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. (ч.1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).
Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 затверджено Типовий договір оренди землі.
Відповідно до ч.5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки. (ч.1 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлює, що для реєстрації права власності необхідно надати саме письмовий правочин, який є письмовим документом. Без такого письмового правочину (або іншого документа, що підтверджує виникнення чи перехід права власності) реєстрація у Державному реєстрі речових прав неможлива. Документи, що подаються для реєстрації, мають бути в паперовій або електронній формі, але зміст правочину залишається незмінним і має бути письмовим.
Отже, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка може бути здійснена лише на підставі письмового договору оренди земельної ділянки.
Відтак, немає правових підстав стверджувати, що право оренди земельної ділянки існувало та було законним без належного письмового договору оренди.
Тим паче, істотні та інші умови прописуються в Договорі оренди землі.
Розмір, умови і строки виплати орендної плати за землю, порядок її перегляду, як істотні умови договору оренди землі, встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Відповідно, без погодження орендодавцем таких істотних умов договору немає можливості з’ясувати, чи розмір коштів, які так званий Орендар виплачував відповідає домовленому в договорі розмірі, строкам та способі.
Ці умови сторонами не домовлені та не погоджені.
Відтак, недоговірне використання земельної ділянки здійснюється без погодження сторонами істотних умов договору, які є обов’язковими відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі».
Якщо Орендодавець отримував будь-які кошти, то вони мають характер вільних фінансових виплат за користування землею і прийняттям цих коштів Орендодавець не підтвердив наявність між сторонами орендних правовідносин та існування договору оренди землі.
Верховним Судом у постанові від 15 січня 2021 року у справі №650/1331/18 розглядалось питання щодо застосування висновків Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц при вирішенні правовідносин, предметом яких є негаторний позов з приводу земельної ділянки, щодо якої договір оренди не укладався, разом із висновками Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17.
З тексту постанови Верховного Суду у справі №650/1331/18 вбачається, що в розрізі того питання, чи вважається спірний договір укладеним у разі вчинення конклюдентних дій (сплати орендної плати) підлягають застосуванню саме висновки пунктів 7.38-7.39 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 145/2047/16-ц і аргументи щодо досягнення волевиявлення сторони на укладення такого договору внаслідок отримання орендної плати визнано необґрунтованими.
В пунктах 7.38-7.40 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 145/2047/16-ц від 16.06.2020 р. зазначено наступне:
7.37. У праві України зазначена доктрина проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи - сторони правочину (наприклад, прийняття оплати за товар за договором купівлі-продажу) як волевиявлення, яке свідчить про вчинення правочину, зокрема про його схвалення (див. постанову Верховного Суду України від 19 серпня 2014 року у справі №3-59гс14).
7.38. Відповідно до частини другої статті 205 ЦК України правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. Отже, конклюдентними діями може підтверджуватися лише укладення договору в усній формі.
7.39. Між тим, статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Зазначена норма виключає можливість укладення спірного договору шляхом вчинення конклюдентних дій, бо такий договір не може бути зареєстрований.
7.40. Отже, враховуючи конкретні встановлені судами обставини справи, що розглядається, Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) до правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі.
Підсумовуючи вищенаведене, безспірними є наступні висновки:
1) Договір оренди землі укладається сторонами виключно в письмовій формі.
2) Факт виплати фактичним землекористувачем грошових коштів за користування земельною ділянкою, без укладеного з власником землі законного (чинного, укладеного) письмового договору оренди, не створює між сторонами договірних зобов’язань (орендних правовідносин) та не підміняє необхідність укладення письмового договору.
3) Факт прийняття Орендодавцем коштів за користування земельною ділянкою не є конклюдентними діями, які свідчать про волевиявлення Орендодавця та вчинення правочину, оскільки, конклюдентні дії застосовуються лише до усних правочинів.
Однак, у випадку досудового вирішення спору чи вже у суді, Орендареві варто скористатись професійною правовою допомогою, оскільки, будь-яка неправильна дія чи позиція можуть зіграти проти Вас та призвести до програшу у справі.
Адвокати Адвокатського об’єднання «Галицька правнича група» мають великий досвід у веденні земельних спорів та готові надати професійну правову допомогу та захистити Ваші порушені права та інтереси!
